Solutions immobilières

Ce dispositif est le pendant du « Pinel » mais dédié à l’immobilier ancien avec travaux. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix de revient du bien, en contrepartie de la rénovation de logements situés dans des villes moyennes en plein essor (plan « Action Cœur de Ville »).

C’est une stratégie doublement gagnante : vous réduisez massivement votre pression fiscale tout en participant à la revitalisation du patrimoine urbain français.

Notre Expertise

Investir dans l’ancien rénové comporte des spécificités techniques et administratives majeures. Notre valeur ajoutée repose sur une sélection chirurgicale des opportunités :

1. Le choix du promoteur : Nous ne travaillons qu’avec des promoteurs spécialisés dans la réhabilitation lourde. Nous auditons pour vous :

  • Leur solidité financière et leurs références passées.
  • La qualité des garanties (GFA, assurance dommage-ouvrage).
  • Leur capacité à respecter les normes de performance énergétique (minimum 25% d’amélioration thermique).

2. Une sélection de programmes : Nous ne proposons pas « tout le marché », mais uniquement les projets qui répondent à nos standards patrimoniaux :

  • Emplacement stratégique : Proximité des commerces, des transports et des bassins d’emploi pour garantir la vacance locative zéro.
  • Qualité architecturale : Conservation du cachet de l’ancien alliée au confort moderne.
  • Prix cohérent : Nous vérifions que le prix de revient reste en phase avec le marché local pour sécuriser votre plus-value à terme.

Ce dispositif d’exception permet aux contribuables fortement imposés de rénover des immeubles de caractère tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt massive.

Contrairement à d’autres dispositifs (comme le Pinel), l’avantage fiscal ne repose pas sur le prix d’achat du bien, mais sur le montant des travaux de restauration.

Le principe est simple : vous faites l’acquisition d’un bien situé dans une zone protégée nécessitant une restauration complète. En contrepartie du financement des travaux, l’État vous accorde une réduction d’impôt directe.

  • Une réduction d’impôt puissante : Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt allant de 22% à 30% du montant des travaux.
  • Hors plafonnement des niches fiscales : C’est l’un de ses plus grands atouts. La réduction Malraux n’est pas soumise au plafond global de 10 000 €, ce qui en fait un outil de défiscalisation « hors normes ».
  • Un patrimoine de haute valeur : Vous devenez propriétaire d’un actif immobilier rare (immeubles bourgeois, hôtels particuliers) dans des emplacements n°1.

Les travaux doivent concerner la restauration complète de l’immeuble. Ils doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF) pour garantir le respect de l’unité architecturale.

Le dispositif Malraux s’adresse principalement aux investisseurs :

  • Situés dans les tranches hautes d’imposition (TMI à 30%, 41% ou 45%).
  • Souhaitant diversifier leur patrimoine avec de l’immobilier de prestige.
  • Disposant d’une capacité de financement pour supporter le coût de travaux souvent importants.

Pourquoi vous faire accompagner ?

Investir en « Malraux » ne s’improvise pas. Entre l’analyse du foncier, le montage juridique et le suivi des travaux, notre expertise est essentielle pour sécuriser votre investissement.

Allier Prestige et Optimisation Fiscale Investir dans un Monument Historique, ce n’est pas seulement acheter un bien immobilier ; c’est devenir le gardien d’un morceau de l’Histoire de France tout en bénéficiant du dispositif fiscal le plus puissant du marché.

Ce dispositif encourage les investisseurs privés à restaurer des bâtiments d’exception (châteaux, abbayes, hôtels particuliers) classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques. En échange de cette sauvegarde du patrimoine, l’État accorde un avantage fiscal hors normes :

  • Déduction intégrale des travaux : Vous pouvez déduire 100 % du montant des travaux de restauration de votre revenu global imposable.
  • Aucun plafonnement : Ce mécanisme n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.
  • Idéal pour les tranches hautes : Plus votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est élevée (41 % ou 45 %), plus l’économie est massive.
  • Transmission facilitée : Sous certaines conditions (convention avec le ministère de la Culture), le bien peut être exonéré de droits de succession.

La réussite d’un investissement en Monuments Historiques ne réside pas seulement dans l’économie d’impôt, mais dans la qualité intrinsèque du bâtiment et l’expertise de l’opérateur qui gère les travaux. C’est un investissement « plaisir » qui doit être piloté avec une rigueur chirurgicale : c’est justement ce que notre cabinet propose dans le cadre de notre accompagnement.

Investir en nue-propriété, c’est un peu comme acheter un appartement « avec une réduction » en échange d’un peu de patience. C’est une stratégie patrimoniale de plus en plus prisée pour préparer sa retraite ou optimiser sa fiscalité.

Comment ça fonctionne concrètement ?

  • À l’achat : Vous achetez uniquement la nue-propriété du bien. En contrepartie, vous bénéficiez d’une décote importante sur le prix de vente (souvent entre 30% et 40% de la valeur totale).
  • Pendant la durée du démembrement : Un bailleur institutionnel (souvent social ou intermédiaire) conserve l’usufruit. C’est lui qui gère le bien, paie les charges, les travaux et les taxes.
  • Au terme du contrat : Vous récupérez automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires et sans formalités. Vous pouvez alors le vendre, l’habiter ou le louer pour percevoir des revenus.

Les 4 avantages clés pour votre patrimoine

  1. 1. Une sérénité de gestion totale C’est le « zéro souci » immobilier. Vous n’avez aucune gestion locative : pas de recherche de locataire, pas d’impayés, et surtout, aucune charge ni travaux d’entretien à votre charge pendant toute la durée du démembrement.
  2. 2. Une fiscalité « hors-jeu » Puisque vous ne percevez pas de loyers, vous ne générez pas d’impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux supplémentaires. De plus : Le bien en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Les intérêts d’emprunt (si vous empruntez pour acheter) peuvent, sous conditions, être déduits de vos autres revenus fonciers.
  3. 3. Une rentabilité mécanique votre gain est connu dès le départ : c’est la différence entre le prix d’achat réduit et la valeur de la pleine propriété au terme. Vous ne dépendez pas du rendement locatif, mais de la reconstitution de la valeur du bien.
  4. 4. Un outil de transmission efficace, donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants permet de transmettre un patrimoine immobilier à moindre coût fiscal, puisque les droits de mutation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété (réduite) et non sur la valeur totale.

      5. La nue-propriété s’adresse aux investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus immédiats, mais qui souhaitent se constituer un patrimoine solide pour demain. »

      Notre cabinet est en mesure de vous proposer des biens répondant à ces avantages et à vos objectifs !

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), souvent appelée « Pierre-Papier », est un placement collectif qui permet d’investir dans l’immobilier professionnel sans en subir les contraintes de gestion.

Le concept en 3 étapes :

  1. Mutualisation : Vous achetez des parts d’une société qui détient un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, entrepôts, cliniques).
  2. Délégation : Une société de gestion agréée s’occupe de tout : recherche de locataires, travaux, collecte des loyers.
  3. Revenus : Vous recevez, généralement chaque trimestre, votre part des loyers nets de charges, au prorata de vos parts.

Pourquoi choisir la SCPI pour votre épargne ?

  • Accessibilité : Contrairement à un achat immobilier direct qui nécessite des centaines de milliers d’euros, vous pouvez commencer à investir en SCPI avec quelques milliers d’euros.
  • Zéro gestion : Pas de locataire à gérer, pas de dégât des eaux à régler. C’est un investissement 100% passif.
  • Risque mutualisé : Votre investissement est réparti sur des dizaines d’immeubles et des centaines de locataires. Si un locataire part, l’impact sur votre rendement est minime.
  • Rendement stable : Historiquement, les SCPI affichent des performances régulières, souvent situées entre 4% et 6% net (hors fiscalité), offrant une alternative solide aux fonds en euros ou aux livrets.

Investir en SCPI est simple, mais bien choisir sa SCPI est complexe. Voici la valeur ajoutée que nous apportons à votre projet :

  1. 1. Un conseil indépendant et sur-mesure, il existe plus de 200 SCPI sur le marché. En tant que cabinet de conseil, nous n’avons pas de « produit maison » à vous vendre. Notre rôle est de filtrer le marché pour sélectionner uniquement les gestionnaires les plus solides et les secteurs les plus porteurs (santé, logistique, Europe).
  2. Une stratégie d’acquisition optimisée Il existe plusieurs façons d’acheter des parts de SCPI, et nous définissons avec vous la plus rentable selon votre situation : Au comptant : Pour des revenus immédiats, à crédit : Pour profiter de l’effet de levier (les loyers financent une partie du prêt), en démembrement : Pour optimiser votre fiscalité si vous n’avez pas besoin de revenus tout de suite.
  3. Un accompagnement administratif et fiscal L’immobilier engendre une fiscalité spécifique. Nous vous accompagnons dans vos déclarations et nous assurons que le montage choisi minimise votre pression fiscale (utilisation des conventions internationales pour les SCPI européennes, par exemple).
  4. 4. Un suivi dans le temps, le marché immobilier évolue. Nous effectuons un suivi régulier de vos lignes de placement et vous préconisons des arbitrages si nécessaire pour maintenir la performance de votre patrimoine.

Investir dans l’immobilier meublé est l’une des stratégies les plus efficaces en France pour générer des revenus peu ou pas fiscalisés. Selon l’ampleur de votre patrimoine et vos revenus, vous relèverez de l’un des deux statuts : LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Le point commun : La « Magie » de l’Amortissement Contrairement à la location vide, la location meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale (Bénéfices Industriels et Commerciaux – BIC).

Cela vous permet d’utiliser l’amortissement : vous déduisez comptablement la perte de valeur théorique du bâti et du mobilier de vos revenus locatifs.

Pourquoi confier votre stratégie LMNP/LMP à notre cabinet ?

Le passage du LMNP au LMP n’est pas toujours un choix, c’est souvent une conséquence de la croissance de votre patrimoine. C’est là que notre expertise devient cruciale.

  1. Arbitrage et Pilotage des Seuils, dépasser les 23 000 € de recettes peut transformer radicalement votre fiscalité et vous soumettre aux cotisations sociales (SSI). Nous surveillons vos seuils pour anticiper ce basculement et optimiser votre rentabilité nette.
  2. Choix du mode d’acquisition, faut-il acheter en nom propre, en SARL de famille ou via une autre structure ? Nous analysons votre situation familiale et vos objectifs de transmission pour choisir le véhicule juridique le plus protecteur.
  3. 3. Ingénierie Comptable, le régime « Réel » impose une comptabilité rigoureuse (bilan, compte de résultat). Nous travaillons avec des experts-comptables spécialisés pour maximiser vos amortissements et sécuriser vos déductions de charges.
  4. 4. Vision Long Terme (Revente), Le calcul de la plus-value est très différent entre LMNP et LMP (en LMP, les amortissements sont réintégrés, ce qui peut piquer à la revente !). Nous simulons pour vous le coût de sortie dès l’achat pour éviter les mauvaises surprises.

      5. Le meublé est un paradis fiscal, à condition de maîtriser la boussole comptable. Notre cabinet vous accompagne pour que la gestion de vos actifs reste un levier de richesse, pas un casse-tête administratif.